Sök privatlån / blancolån

Lånebelopp
Löptid
Årsinkomst

Visa undermenyn (klicka)

Dölj undermenyn (klicka)

Arkiv för blogg

Blandat
Bolån / Huslån
Information
Mikrolån / SMSlån
Räntor
Tips och guider
 
 

Bankernas kalkylränta kan kännas tuff

Bolåneräntan fortsätter att ligga på väldigt låga nivåer. Snitträntan ligger runt 1,5 procent och en del av er där ute har då även lyckats få lägre ränta än så. Räntan är alltså en ganska liten del av boendekostnaden i dagsläget. Trots detta kör bankerna med mycket högre kalkylräntor när de räknar på ifall du kan få låna, vilket kan begränsa hur mycket man får låna och hur dyr bostad man har råd att köpa.

Vad är kalkylränta och när används den?

När du vill ta ett bolån så gör banken en del beräkningar på din ekonomi utifrån bostadens pris, dina inkomster och utgifter och lånets kostnad för att försäkra sig om att du har en ekonomi som är stark nog för att klara att låna så mycket pengar (och att återbetala dem). Tanken är i princip att se hur mycket du kan låna som mest utifrån dina förutsättningar utan att få problem med betalningarna till banken.

När du ansöker om ett lånelöfte så görs dessa uträkningar och du får reda på hur mycket du kan låna. Eftersom ett vanligt bolån lånar ut upp till 85 % av bostadens värde / pris så kan du vid ett köp för ca 4 miljoner bli beviljad ett lånelöfte på 3 400 000 kr. Givetvis krävs det också då att du har 600 000 kr att själv lägga in i kontantinsats, men om vi räknar med att du klarar det så är det i grunden så det funkar.

För att räkna ut hur mycket du och din ekonomi klarar så kalkylerar man lånets kostnad i förhållande till ett visst lånebelopp. Så om du t ex skulle vilja låna 3 400 000 kr räknar banken på räntekostnaden plus hur mycket du amorterar varje månad (för nya bolån måste man amortera minst 2 % tills man når en lägre belåningsgrad) för att se om det blir en rimlig summa kvar att leva på, utifrån vad du har att disponera en normal månad.

När man räknar på räntan så räknar man dock inte med 1,5 procent eller något sådant, även om snitträntan idag ligger runt där. Man räknar istället med en kalkylränta som är tänkt att ha bra marginaler för framtiden, för räntehöjningar och lite extra buffert. Många banker räknar med en kalkylränta som går upp mot hela 7 procent. Det innebär att den ränta som du måste klara av är ca 5,5 punkter högre än vad du i dagsläget behöver klara av. Men bankerna vill vara på den säkra sidan.

Tanken är att du alltid ska ha en viss summa pengar över att leva på när du har betalat in boendekostnader och liknande. Så att du har råd till mat och annat som behövs. Exakt vilken summa som banken tycker är rimlig kan variera men de får fram denna siffra genom att ta din eller era löner efter skatt och dra bort utgifterna för bolånet osv.

Banken tänker framåt och vet att det kommer komma räntehöjningar och att man bör ha goda marginaler i sin ekonomi och därför drar de till med en kalkylränta som är klart högre än den nuvarande snitträntan. 7 procent är dock fortfarande en högr ränta och om du vill låna 3 400 000 kr blir det med bara räntan en månadskostnad på 19 833 kr.

Orimlig hög kalkylränta?

Jag förstår helt klart att bankerna vill räkna med en kalkylränta som är högre än listräntor (och ännu hellre snitträntorna). Speciellt i dessa tider då räntan är historiskt låg och vi vet att det kommer högre räntor framöver. Att ha en högre ränta när de gör sina uträkningar är logiskt för att försäkra sig om att folk inte får ekonomiska problem när räntan går upp lite.

2008 var räntan uppe runt 6 procent, så det är inte så länge sedan det var ett helt annat ränteläge. Många kanske inte minns detta längre eller var så pass unga att de inte drabbades av detta på den tiden. Dock visar det klart att 7 procent inte är en fantasiränta utan något som har hänt och som skulle kunna hända igen framöver.

Dock är det lite väl bra med räntor på runt 7 procent i min mening. Visst ska en kalkylränta räkna in framtida möjliga räntehöjningar och lite extra buffert, men det känns inte rimligt att ligga på en så hög nivå. Det är väldigt otroligt att räntan ska gå upp till dessa nivåer på många år framöver och så länge det inte finns ett hot om stora räntehöjningar borde man kunna välja en mer rimlig kalkylränta.

Man kan ha förståelse för att bankerna vill vara på den säkra sidan men det måste också vara förankrat i verkligheten. Även om räntan skulle gå upp de närmaste åren är det inte troligt att den överstiger 4 eller kanske 5 procent. Även detta skulle innebära ganska stora uppgångar.

Om banken använde t ex 5 procent kalkylränta för att beräkna ditt lån och lånelöfte så skulle det vara klart rimligare kan man tycka. Det är ändå en ränta som skulle kunna dyka upp inom en överskådlig framtid. När räntan väl börjar gå uppåt finns det givetvis också ett större behov av att förbereda sig för högre räntenivåer längre fram - men så länge den ligger fast på dessa låga nivåer och Riksbankens prognos för reporäntan ligger på en väldigt låg nivå under många år framöver, så blir det lite overkill helt enkelt.

Tufft för en del att få ett bolån

Att få ett tillräckligt stort bolån kan vara ganska svårt i dagsläget. Speciellt för vissa grupper såsom unga och de som tidigare har stått utanför bostadsmarknaden och inte har så mycket sparpengar. Även de som är i början på sin karriär och ännu inte har fått upp lönen så mycket. Framför allt gäller detta givetvis i storstäderna där bostäder är dyrare.

Samma personer som drabbats av t ex amorteringskraven och den tuffa bostadsmarknaden drabbas också av bankernas höga kalkylräntor. De som har lägre inkomst kommer givetvis få större problem att klara en ränta på hela 7 procent. Det lån de blir erbjudna är kanske klart mindre än vad de skulle behöva och då blir det snabbt också riktigt svårt för dem att hitta en vettig bostad, vilket som sagt gäller speciellt i stora städer som Stockholm, Göteborg och Malmö.

Det är så klart viktigt att vara försiktig med lån och att inte bevilja lån utan att ha en säkerhet bakom. Just detta var en stor del av vad som låg bakom den stora finanskrisen som började i USA 2007. Där sviktade bostadsmarknaden när det var allt för många som inte kunde betala sina bolån, vilket till stor del berodde på att bankerna lånat ut till folk som egentligen inte hade förmågan att betala när högre ränta satte in.

Vi vill inte upprepa de misstagen och hamna i en situation där den svenska ekonomin hotas av att folk får problem att betala sin bolån. Det vore tråkigt helt klart. Dock gäller det att hitta en balans mellan trygghet och realistiska krav på låntagare. Vi vill ha en buffert och en säkerhet men vi vill också se till att folk som i grunden har möjlighet att låna och som behöver köpa en bostad ska få chansen att göra det.

Det har redan kommit flera åtgärder (som t ex amorteringskrav och skuldkvotstak) för att minska svenskarna skuldsättning och det kan säkert komma fler i framtiden. Det finns en tanke bakom detta som är bra. Men med alla extra krav blir det också mycket svårare att köpa bostad och det innebär dessutom negativa saker för svenskarna såväl som för vår ekonomi.

Kunde man hitta en mer balanserad nivå på kalkylräntan, som realistiskt matchade de räntenivåer vi har idag och som är rimliga inom en överskådlig framtid, vore det klart bättre. Detta tillsammans med de nya kraven på låntagare och dessutom hur bostadsmarknaden ser ut idag med väldigt många dyra bostäder, skulle göra att det blev lite mer rimliga nivåer på bolånen. Då skulle kalkylerna för ett bolån inte se lika omöjliga ut och vanligt folk skulle kunna köpa en vettig bostad.